第一章总则

    第一条根据国家有关法律法规和相关政策精神，为推动消化存量商品住房，规范保障性住房收购工作，结合我市实际，制定本办法。

    第二条适用于本市范围内保障性住房的收购工作。

    第三条除符合《关于绵阳市规划建设保障性住房的实施意见》规定的保障对象外，在乡镇工作的教师、医生、民警、公职人员以及从事公共服务的人员在工作所在县（市、区）城区无住房的，可纳入保障范围。

    第四条收购已建成存量商品住房（以下简称房源）用作保障性住房工作按照以需定购、自愿参与、合理定价、公开透明、有序组织、规范实施的原则开展。

    第二章收购主体与对象

    第五条市人民政府选定两家国有企业作为收购工作的实施主体，县（市、区）政府、园区管委会也可优选不超过两家国有企业作为本区域内收购工作的实施主体，具体负责筹集资金、实施收购等工作。所选国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为地方政府融资平台，且符合银行的授信要求。

    第六条收购资金由收购主体自行筹集，支持收购主体申请中央和省、市财政补助资金，专项债，银行贷款等。收购主体所获贷款资金单列项目、单独核算、专款专用、封闭管理。收购主体应在贷款银行开立监管账户，专门用于收购过程中的资金收存和支付。

    第七条收购主体可根据配售情况，将配售型保障性住房转换为保障性租赁住房。

    第八条收购房源资产负债和法律关系清晰，对于不同所有制房地产企业一视同仁。具体应符合以下要求：

    （一）房地产企业要求。

    1.具有独立法人资格、有效的营业执照及房地产开发资质；2.不存在被责令停业或者财产被接管、冻结或者破产的情况；3.信用信息良好，未被列入国家企业信用信息公示系统严重违法失信企业名单

    （二）收购房源要求。

    1.房源形态。房屋户型面积应符合绵阳市保障性住房要求，面积在60平方米左右至120平方米左右。

    2.房源品质。房源应位于交通便利、配套设施较为齐全的区位。

    3.权属要求。相关手续齐备、可以办理不动产权证书且不存在以下情况：

    （1）争议或诉讼（仲裁）案件；

    （2）预置换、抵款或交易给其他单位且未解除；（3）任一股东不同意对外出售；（4）其他争议事项。

    4.优先条件。优先收购债务即将到期、企业无力偿还的房源；优先收购成品住房；优先收购整栋或整单位未售、可实现封闭管理的整院；优先收购完成竣工验收备案时间较近的房源。

    第三章定价与收购

    第九条（一）收购定价。收购价格上限按照不高于房源所在区域同地段保障性住房重置价格，即划拨土地成本和建设成本、加不超过5%的利润。

    所在区域同地段保障性住房重置价格由县（市、区）、园区住建部门会同规划和自然资源部门根据收购房源区位情况确定并报县（市、区）政府、园区管委会审批通过，具体收购价格由收购主体通过公开竞争方式确定。

    收购房源为成品房源的，装修成本不另外计算。

    （二）销售定价。收购主体在收购价格基础上，综合考虑销售、管理、税费等成本因素以及合理利润确定销售价格，但不超过收购价格上限。

    收购非成品房源的，收购主体可直接销售。

    第十条参与房源征集的房地产企业，应向房源所在县（市、区）、园区住建部门提供以下资料：

    （一）企业相关资料，包括房地产企业资质证书、工商营业执照等；

    （二）法定代表人证明及身份证原件或法定代表人授权委托书及委托代理人身份证原件；

    （三）项目基本情况、房源明细表；（四）资产负债和法律关系说明。

    房源纳入备选的房地产企业，还应按照县（市、区）、园区住建部门、收购主体要求提供房源室内装修情况、具体交付时间、质量安全承诺书等相关资料。

    第十一条原则上参与公开征集的房源，房地产企业在竞争定价前可申请退出收购，房地产企业在竞争定价后的房源不得对外销售，并由县（市、区）、园区住建部门予以锁定。房源自确认作为备选房源之日起6个月内尚未启动收购的，自动退出收购。

    第十二条收购程序原则上应在6个月内完成，收购工作按以下程序进行：

    （一）公开征集房源。市住建部门在政府网站或者服务平台发布公告，征集愿意列入收购范围的房源。

    （二）条件审查。县（市、区）、园区住建部门会同规划和自然资源部门审查备选房源手续办理、权属登记等情况，同级人民法院、相关金融机构对房源的债权债务情况进行核实，也可委托第三方调查机构核实。

    （三）查验评估。经审查符合条件的，收购主体对房源开展实地查验，掌握房源区域配套、品质、装修等情况并做社会稳定风险评估，符合条件的纳入收购备选房源库，社会稳定风险较高的房源不予纳入。

    （四）收购主体可根据房源竣工验收备案年限、整体状况等情况自主选择委托第三方鉴定机构对房源开展安全鉴定。需开展鉴定的，房源所属房地产企业应予以配合。经鉴定存在影响结构安全和使用安全等质量问题的，或房地产企业拒绝配合鉴定的，收购主体应及时向县（市、区）、园区住建部门报告，将其房源退出备选房源，该房源不得再次申请收购。

    （五）竞争定价。收购主体组织纳入备选房源库的房地产企业通过公开竞争或协商谈判方式，确定拟收购房源及价格，签订收购意向协议，建立收购房源库。参与房地产企业应按收购主体要求交纳保证金。

    （六）公开竞价后，收购主体以以下方式开展收购：

    1.公开认购。收购主体按照房源收购价格，制定认购方案，明确单套房源销售价格，经县（市、区）、园区住建部门审核同意后，对拟收购房源面向取得保障性住房资格的购房人公开认购，认购流程按照登记报名、资格复核、名单公示、选房流程实施，申请购房人选定意向房源后交纳部分意向金额，锁定意向房源。

    公开认购时除公布企业、房源信息等，还应公布物业管理费用、车位管理费用和租金等配套信息。

    2.完成收购。认购数量达到或超出拟收购房源数量90%时，收购主体与房地产企业签订收购协议，支付收购款项、办理不动产权转移预告登记手续，完成收购。

    签订收购协议后，购房人意向金转为定金，不予退还。3.房屋配售。收购完成后，收购主体按照公开认购过程中的人房对应关系开展配售，后续网签备案、税费和维修资金交存等手续由收购主体办理。

    第十三条收购协议由收购主体与房地产企业共同商议签订，协议应明确购买房源所涉及的交接查验、质量安全、房源交付、付款方式、资金结算、物业管理、维修资金交存、不动产权登记等事项以及权利义务和违约责任等。收购主体如需收购车位的，应在协议中约定收购车位数量、类型、价格等，人防车位约定应符合相关要求。

    收购协议报房源所在县（市、区）、园区住建部门备案。第十四条收购完成后，县（市、区）政府、园区管委会应将收购房源认定为保障性住房，纳入全市保障性住房配售房源库统一管理，县（市、区）、园区规划和自然资源部门应根据认定文件将收购房源的土地使用权权利性质变更登记为划拨。

    第十五条房地产企业出售所得资金应依法依规优先偿还本项目债务，结余资金用于本企业或集团公司在本市的其他保交房项目建设。

    第四章监督与管理

    第十六条双方共同申请不动产转移预告登记，并在配售完成后直接办理每套房源的不动产转移登记。

    第十七条收购房源物业管理按照前期物业服务合同约定执行，也可由收购主体与房地产企业、前期物业企业协商更换服务主体。

    第十八条收购企业或购房人应当按照相关规定交存住宅专项维修资金，落实资金使用管理要求。

    第十九条收购主体可自行运营管理，或委托物业企业、其他保障性住房运营机构，按照绵阳市物业管理相关规定实施收购房源的后期运营管理工作。

    第二十条税务部门对被收购用作保障性住房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对收购主体收购已建成的存量商品住房作为配售型保障性住房房源的，免征契税。

    金融机构提供被收购房源开发贷款的降息、免息或降本等金融支持政策，鼓励符合条件的房地产企业参与收购。

    购买收购房源的购房人享受保障性住房相关税费减免政策。

    第二十一条收购工作要切实防范道德风险，严防新增地方政府隐形债务和地方国有企业经营风险。

    市住建委应加强对各县（市、区）、园区、相关国有企业收购工作的政策指导、行业监管，不符合规定要求的，督促各县（市、区）、园区、相关国有企业进行整改。市级相关部门应按照职责分工，认真履行监管责任，发现不符合规定要求的，督促指导各县（市、区）、园区、相关国有企业进行整改。

    各县（市、区）政府、园区管委会应加强对相关国有企业、运营机构的监督检查，发现违法违规行为的，依法依规进行处理。县（市、区）、园区相关部门应按照职责分工，认真履行职责。

    第二十二条本办法所称保障性住房是指配售型保障性住房。本办法所称已建成存量商品住房是指已竣工且未对外销售的商品住房，对外销售包括但不限于已收取定金、意向金、购房款等，已签署认购协议、购房协议等且未与客户解约并退款的。

    本办法由市住建委承担具体解释工作。

    第二十三条本办法自2024年X月X日起施行。本办法出台后，若国家、省出台新的政策、法规、标准，从其规定执行。

    附则职责分工

    市住建委负责做好房源信息审查，收购工作的组织协调，对各县（市、区）、园区、收购主体的收购工作开展指导监督。

    市发展改革委负责做好收购房源涉及政府专项债券等中央、省资金的对上争取工作。

    市自然资源和规划局负责指导县（市、区）、园区规划和自然资源部门做好保障性住房土地划拨成本测算等工作，办理收购房源项目的土地权利性质变更等相关手续。

    市财政局负责指导各县（市、区）、园区财政部门按政策提供资金支持，协调对接绵阳金融监管分局、人民银行绵阳市分行等单位，落实保障性住房再贷款等金融支持政策。

    市税务局负责依法落实房源收购的有关税收优惠政策。

    市审计局负责组织开展收购工作审计。

    市中级法院配合核实被收购企业房源的债权债务工作。

    人民银行绵阳市分行负责指导银行配合核实有关企业、房源债权债务工作，依法落实再贷款等金融支持政策，引导金融机构优化信贷服务，加大对保障性住房建设金融支持力度，加强贷款资金的用途监管。

    国家金融监督管理总局绵阳监管分局负责指导银行结合城市融资协调机制，为收购存量商品住房提供金融产品支持。

    符合再贷款政策的银行机构负责为收购商品住房用作保障性住房提供优质低息贷款支持，配合开展相关政策制定，探索相适应的金融服务模式，向上争取优惠政策，做好保障性住房融资工作。

    县（市、区）政府、园区管委会为房源收购工作的责任主体，统筹做好辖区内房源需求摸排、收购方案审批、矛盾纠纷化解与风险稳控等工作。

    关于《绵阳市保障性住房收购管理办法》的起草说明

    现将《绵阳市保障性住房收购管理办法》（以下简称《管理办法》）起草有关情况说明如下：

    一、起草背景

    2023年9月，国务院发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号），2024年5月，国务院办公厅发布《切实做好保交房工作总体方案》（国办发〔2024〕26号），明确指出推动已建成存量商品房去库存，并就配售型保障性住房做出工作安排，2024年6月，住建部发布《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）就相关工作进一步明确细化，省住建厅多次就相关工作安排部署。为贯彻落实中央、部省有关要求，切实抓好配售型保障性住房相关工作，亟需结合国家、省指导精神和现行政策，制定出台政策配套体系。

    二、起草过程

    为深入贯彻落实中央经济工作会议促进房地产市场止跌回稳，全国住房城乡建设工作会议精神。市住建委根据上级有关晋升及行业法律法规，参照其他城市做法，结合绵阳市实际，起草了《管理办法》，2024年9月征求各县、市、区（园区）人民政府、市中院、市发改等相关部门意见；2024年12月在开展社会稳定性审查过程中进行公告公示，并征求了部分市民意见，2025年1月将《管理办法》报市委政法委作了社会稳定风险评估备案。

    三、论证和审议情况

    关于社会风险评估：市住建委对《管理办法》作了社会稳定风险评估，评定等级为风险等级较低。

    关于公平竞争审查：市住建委对《管理办法》开展了公平竞争审查初审，认为无违反公平竞争有关条款。

    四、主要内容

    《管理办法》分为总则、收购主体与对象、定价与收购、监督与管理、附则五个部分。现就《管理办法》的主要政策作简要说明。一是总则。明确《管理办法》制定的目的和依据、保障、收购范围及收购原则。二是收购主体与对象。明确市本级、县（市、区）级收购主体、收购对象（房地产企业、房源）、收购资金、配售配租间转化等相关要求。三是定价与收购。明确收购定价、销售定价、申报资料、退出许可、收购流程、协议签订等相关要求。四是监督与管理。明确不动产登记、物业管理、住宅维修金、税金等执行要求，明确不得增加地方隐性债务及地方国企经营风险。五是附则。明确各职能部门分工。

    五、工作建议

    根据《四川省行政规范性文件管理办法》第三十一条“制定规范性文件实行集体讨论决定制度。政府规范性文件应当经本级人民政府常务会议或者全体会议审议决定”之规定，建议将《管理办法》报请市政府常务会议审议，通过后以市政府名义印发实施。